전월세 신고제는 임대차 계약 당사자가 계약 체결일부터 30일 이내에 계약 내용을 주택 소재지 관할 신고관청에 신고하도록 한 제도입니다. 보증금 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 계약이 대상이며, 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 과태료가 부과될 수 있습니다. 2021년 6월부터 이어지던 계도기간이 2025년 5월 31일로 종료되어, 지금은 실제 부과 단계에 들어와 있습니다. 아래에서 신고 대상 판단 기준, 신고 방법과 필요 서류, 확정일자 자동 부여 효과, 놓치기 쉬운 지점을 순서대로 확인할 수 있습니다.
먼저 확인할 핵심
· 대상 금액은 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과입니다. 둘 중 하나만 넘어도 대상입니다.
· 기한은 계약 체결일부터 30일이며, 가계약금 입금일이 기준이 될 수 있습니다.
· 신고가 완료되면 별도 신청 없이 확정일자가 부여됩니다.
· 임대인과 임차인의 공동 신고가 원칙이지만, 계약서를 첨부하면 한 명이 해도 공동 신고로 봅니다.
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| 전월세 신고제 기한을 확인하려고 임대차계약서와 달력, 신고 화면을 놓고 30일 기한을 따져보는 모습 |
법제처 찾기 쉬운 생활법령정보 (새 창으로 열립니다)
목차
1. 내 계약이 신고 대상인가
신고 대상은 지역과 금액 두 가지로 판단합니다.
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 지역 | 전국. 다만 경기도를 제외한 도(道) 관할 군(郡) 지역은 대상에서 제외됩니다 |
| 금액 | 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 |
| 제외 | 계약을 갱신하면서 보증금·차임의 증감 없이 기간만 연장하는 경우 |
여기서 자주 오해가 생깁니다. "또는"입니다. 보증금 5천만원에 월세 40만원인 계약은 보증금 기준은 안 넘지만 월차임 기준을 넘으므로 신고 대상입니다. 반대로 보증금 1억원에 월세가 없는 순수 전세도 당연히 대상입니다.
세 번째 줄도 중요합니다. 금액 변동 없이 기간만 늘리는 묵시적 갱신 성격의 연장은 대상에서 빠지지만, 보증금이나 월세가 조금이라도 바뀌면 신고해야 합니다. 갱신 시 임대료 조정은 흔한 일이라 이 부분을 놓치기 쉽습니다. 갱신 자체의 요건은 계약갱신요구권 행사 방법에서 별도로 정리했습니다.
일시적 거주는 어떻게 되나요 — 국토교통부 안내에 따르면, 주민등록이 되어 있는 본 거주지가 따로 있고 출장·발령 등으로 일시적 거주가 명확한 단기 임대차 계약은 신고 대상으로 판단하지 않습니다. 다만 개별 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 애매하면 관할 신고관청에 문의하는 편이 안전합니다.
2. 30일은 언제부터 세는가
신고기한은 계약 체결일부터 30일 이내입니다. 잔금일도, 입주일도 아닙니다.
그런데 여기에 실무에서 가장 많이 걸리는 함정이 있습니다. 국토교통부 안내에 따르면, 정식 계약서 작성 이전이라도 임대료·임대기간·주택이 확정되어 당사자 간 합의가 이루어지고 (가)계약금이 입금되었다면, (가)계약금 입금일을 기준으로 30일 이내에 신고해야 합니다.
흔한 착각
"가계약금만 넣고 계약서는 다음 주에 쓰기로 했으니 아직 시작 안 된 거 아닌가요?"
→ 조건이 확정된 상태에서 가계약금이 입금됐다면 그날부터 기산될 수 있습니다. 계약서 작성이 늦어질수록 남은 기간이 줄어듭니다.
가계약금 자체의 법적 성격과 반환 문제는 별개의 논점입니다. 이 부분이 궁금하시면 가계약금 반환 조건을 함께 보시기 바랍니다.
3. 신고 방법과 필요 서류
법 규정상 신고는 임대인과 임차인이 공동으로 하는 것이 원칙입니다. 그런데 실제로 두 사람이 함께 움직이기는 번거롭습니다. 그래서 다음 방식이 마련되어 있습니다.
방법 ① 사실상 단독으로 처리(공동 신고로 인정)
당사자가 모두 서명 또는 날인한 '주택 임대차 계약 신고서'에 아래 서류를 첨부해 한 명이 제출하면 공동으로 신고한 것으로 봅니다.
· 주택 임대차 계약서(작성한 경우)
· 입금증, 통장 사본 등 계약 체결 사실을 입증할 서류(계약서를 작성하지 않은 경우)
· 계약갱신요구권을 행사한 경우 이를 확인할 수 있는 서류
방법 ② 상대방이 거부할 때
임대인 또는 임차인 중 한 명이 신고를 거부해 단독으로 신고해야 한다면, 위 서류에 '단독신고사유서'를 첨부해 제출합니다.
방법 ②를 알아두시는 것이 중요합니다. 임대인이 협조하지 않아도 임차인 혼자 신고를 완료할 길이 열려 있습니다. 신고가 곧 확정일자로 이어지므로, 이 경로는 보증금 보호와 직결됩니다.
신고 내용에는 당사자 인적사항, 목적물 소재지·종류·임대면적, 보증금 또는 월 차임, 계약 체결일 및 계약 기간, 갱신요구권 행사 여부, 중개한 개업공인중개사 정보가 들어갑니다.
신고는 관할 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템을 통한 온라인 제출로 할 수 있습니다.
국토교통부 온라인 신고 (새 창으로 열립니다)
4. 확정일자가 함께 부여됩니다
이 제도에서 임차인에게 가장 실질적인 부분이 여기입니다. 임대차 신고가 완료되면 별도로 신청하지 않아도 확정일자가 부여됩니다. 임대차신고필증 상단에 확정일자 번호가 기재되는 방식입니다.
확정일자는 대항력을 갖춘 임차인이 우선변제권을 확보하는 데 필요한 요건입니다. 즉 신고 한 번으로 행정 절차와 권리 확보가 동시에 정리됩니다.
다만 순서를 오해하지 마십시오
확정일자만으로는 부족합니다. 대항력은 주택의 인도(이사)와 주민등록(전입신고)을 갖춰야 발생하고, 그 효력은 다음 날 0시부터입니다.
따라서 이사 + 전입신고 + 확정일자 세 가지가 모두 맞물려야 보증금 보호 장치가 제대로 작동합니다. 순서와 시점은 전입신고와 확정일자 순서에서 자세히 정리했습니다.
소액임차인에 해당한다면 최우선변제권이라는 별도의 장치도 있습니다. 해당 여부와 한도는 소액임차인 최우선변제권 기준을 확인해 보세요.
5. 과태료 기준과 계도기간 종료
신고를 하지 않거나(공동 신고를 거부한 경우 포함) 거짓으로 신고한 경우, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조 제5항 제3호에 따라 100만원 이하의 과태료 부과 대상이 됩니다.
다만 제도 시행 이후 오랜 기간 계도기간이 운영되었습니다. 시행일인 2021년 6월 1일부터 2025년 5월 31일까지가 계도기간이었고, 이 기간에는 과태료가 부과되지 않았습니다.
| 시기 | 과태료 적용 |
|---|---|
| 2021.6.1 ~ 2025.5.31 계약 | 계도기간. 미신고분에 과태료 부과되지 않음 |
| 2025.6.1 이후 체결 계약 | 과태료 부과 대상 |
계도기간 종료와 함께 국토교통부는 지연 신고 시 과태료 기준을 최대 100만원에서 30만원으로 인하하는 내용도 함께 안내한 바 있습니다. 부과 금액은 지연 기간과 계약 금액 등에 따라 달라지므로, 구체적 금액은 관할 신고관청에서 확인하셔야 합니다.
확정일자 부여만 신청하고 임대차 신고를 하지 않은 경우, 신고 대상임을 알리는 안내가 발송되는 절차도 마련되어 있습니다. "몰라서 안 했다"가 통하기 어려운 구조로 정비되고 있다는 뜻입니다.
6. 계약 전후 점검표
☐ 보증금 또는 월차임이 신고 기준 금액을 넘는지 계산했습니다
☐ 주택 소재지가 신고 대상 지역인지 확인했습니다
☐ 가계약금 입금일을 기록하고 30일 기한을 달력에 표시했습니다
☐ 임대인과 누가 신고할지 계약 자리에서 정했습니다
☐ 중개를 통했다면 중개사에게 신고 처리 여부를 확인했습니다
☐ 신고 완료 후 임대차신고필증의 확정일자 번호를 확인했습니다
☐ 이사와 전입신고를 마쳤습니다
☐ 갱신 시 금액 변동이 있으면 다시 신고해야 한다는 점을 메모했습니다
실무에서 보면 신고 자체는 어렵지 않은데, 서로 미루다가 30일이 지나가는 경우가 가장 많습니다. 계약서에 도장 찍는 자리에서 "신고는 누가, 언제까지"를 정해두면 대부분 해결됩니다.
7. 자주 묻는 질문
Q1. 보증금 5천만원에 월세 25만원이면 신고 안 해도 되나요?
두 기준 모두 넘지 않으므로 대상이 아닙니다. 다만 금액이 기준선에 가깝다면 계산을 다시 확인하고, 애매하면 관할 신고관청에 문의하시는 편이 안전합니다.
Q2. 임대인이 신고를 안 하겠다고 합니다.
임차인이 단독신고사유서를 첨부해 신고할 수 있습니다. 신고 의무는 양쪽 모두에게 있고, 공동 신고를 거부한 자도 과태료 대상에 포함됩니다.
Q3. 신고했는데 계약이 해제되면요?
변경·해제에 대해서도 신고 의무가 있고, 이를 하지 않거나 거짓으로 하면 마찬가지로 과태료 대상입니다.
Q4. 외국인도 신고 대상인가요?
국토교통부 안내에 따르면 임대인·임차인이 외국인이어도 신고 의무를 이행해야 합니다. 여권, 외국인등록번호, 거소신고번호 등으로 신고합니다.
Q5. 신고하면 임대소득이 노출되나요?
임대차 신고 자료가 행정 목적으로 축적되는 것은 사실입니다. 다만 과세 여부는 소득세법상 별도 기준으로 판단되는 문제이며, 신고 의무 자체는 법률에 따른 것이므로 이를 이유로 신고를 미루는 것은 실익이 없습니다. 개별 세무 판단은 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
Q6. 신고하면 확정일자를 따로 안 받아도 되나요?
신고 완료 시 확정일자가 부여되므로 중복해서 받을 필요는 없습니다. 다만 필증에 확정일자 번호가 실제로 기재되었는지 반드시 눈으로 확인하십시오.
Q7. 중개사가 대신 신고해주나요?
실무상 중개사무소에서 처리를 도와드리는 경우가 많습니다. 다만 신고 의무는 계약 당사자에게 있으므로, 처리 여부와 완료 시점을 본인이 확인하는 것이 좋습니다.
Q8. 30일이 이미 지났습니다. 지금이라도 해야 하나요?
네. 지연 신고도 하지 않는 것보다 낫습니다. 지연 기간에 따라 과태료가 달라질 수 있으므로 확인 즉시 처리하시고, 구체적 부과 여부와 금액은 관할 신고관청에 문의하십시오.
마무리
전월세 신고는 행정 의무이기 전에 임차인에게 확정일자를 자동으로 붙여주는 장치입니다. 과태료를 피하기 위해서가 아니라, 보증금을 지키기 위해 하는 절차라고 생각하시면 우선순위가 분명해집니다. 계약서에 도장을 찍는 그 자리에서 "신고는 누가, 언제까지"를 정해두십시오. 그 한마디가 30일을 지킵니다.
참고 자료
- 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제
- 국토교통부 — 주택 임대차 계약 30일 이내 신고 안내(계도기간 종료)
- 국토교통부 부동산거래관리시스템 — 임대차 신고
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며 법률 자문이 아닙니다. 신고 대상 판단, 과태료 부과 여부와 금액은 개별 사정과 관할 신고관청의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적 사안은 관할 신고관청(주택임대차 신고 상담 1533-2949) 또는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.